काठमाडौं । एक महिना देखी घर जग्गाको भित्री रहस्य पत्ता लगाउने उद्देश्यले हामी रिपोर्टिङमा निस्केका छौं ।
हामी हाम्रा पाठकलाई नठगिनुस भन्न चाहन्छौ । मालपोत कार्यालय भक्तपुर रजिस्ट्रेसन फाँटबाट हुने जग्गा सम्बन्धि कारोबार वा लिखतको संख्या पछिल्लो समय अघिल्लो तीन महिनाको तुलनामा दोब्बरले कम भएको छ । उपत्यकामा घरजग्गाको मुल्य ६० प्रतिशतसम्म घटे पनि कारोबारमा सुधार आउन सकेको छैन् । मुल्य घटेपछि कारोबार बढ्नुपर्नेमा त्यस्तो हुन नसकेको हो । कारण अझै मुल्यमा गिरावट आउछ कि भन्ने नै हो ।
उपत्यकाका पाँच मालपोत कार्यालयहरुका अनुसार फागुनमा ८ करोड ५९ लाख रुपैयाँ मात्र राजश्व संकलन भएको छ । यो वर्षकै सबैभन्दा कम अर्थात ६० प्रतिशत कमी हो । गत बर्षको शुरुवाती समयमै पाँच मालपोत कार्यालयहरुले ३६ करोड ४५ लाख रुपैयाँ राजश्व उठाएका थिए । ‘मुल्यमा कमी आएपछि कारोबार बढ्नुपर्ने थियो, तर त्यसो हुन सकेन्,’ घरजग्गा व्यवसायी सुमन न्यौपानेले भने, ‘पैसा हुनेहरु अझै भाउँ घट्न सक्ने अनुमान गरी बसेकाले कारोबारमा सुधार नआएको हो ।’
विगतमा बैंक तथा वित्तिय संस्थाले घरजग्गामा ९६ अर्ब रुपैयाँ लगानी गरेपछि कारोबार उच्च भएको थियो । तर, राष्ट्र बैंकले गत वर्ष पुसदेखि घरजग्गामा लगानी निरुत्साहित गरेपछि कारोबार घट्न सुरु भएको थियो । यो १÷२ बर्षसम्म जाने देखिन्छ । ६ महिना अघिसम्म भक्तपुरको राधे–राधे आसपासमा १५ लाख रुपैयाँ प्रति आनाको दरले जग्गा किनबेच भएको थियो ।
अहिले त्यहाँको भाउँ घटेर ७ लाख सम्म झरेको छ । त्यस्तै चाकाथली बिरुवा, बिरौटा दुवाकोट, दधिकोट सानोठिमी भित्री भाग लगायत क्षेत्रमा ६ महिना अघिसम्म आनाको जग्गा ७ देखी १० लाख सम्ममा किनबेच हुन्थ्यो । अहिले ३ देखी ७ लाख सम्ममा भेटिने गरेको छ । काठमाडौं र आसपासका क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य घटेको यी केही उदाहरण मात्र हुन् ।
बैकले कर्जा ठप्प पारेसँगै व्यवसायीहरुको व्यवसाय चौपट भएको छ । बैंकको यो नियमले साना टुक्रा किन्ने क्रेतालाई भने मनग्य फाईदाँ हुने देखिन्छ । अब ४ महिना यही अवस्था रहे २० लाखमा ५ आना जग्गा २० फुट रोडमा सजिलै पाउने देखिन्छ । हामीले फिल्डमा गएर रिपोर्ट गर्दा यो २ महिनामा जग्गा किन्ने मान्छे एकदमै कम देखिएका छन् । कारण जग्गाको मुल्य निरन्तर ओरालो लाग्नु नै हो ।
अहिले केही समयदेखि ओरालो लागेको जग्गा कतिसम्म ओरालो लाग्छ अन्तिम सम्म कुर्ने ब्यतिहरु प्रशस्तै भेटिएका छन् । अहिले यहाँको जग्गाको भाउँ तीव्र गतिमा दिन दिनै झर्दै छ । यसले कम आयस्रोत हुने व्यक्तिलाई बसोबासका लागि सामान्य घडेरी जुटाउनका लागि भने मनग्य फाइदा हुने देखिन्छ ।
पछिल्लो समय जग्गाको भाउँ निकै नै तीव्र रुपमा घटेको जग्गा व्यवसायी बताउँछन् । नाम नबताउँने एकजना प्लटिङ ब्यबसायी भन्छन्, ‘पछिल्लो २ महिना देखी जग्गाको भाउँ अचाक्ली घटेको छ हामीले प्लटिङ गरेको जग्गा कौडिको मुल्य बराबर हुने देखिन्छ बैंकले ब्याज बढाएर ५ प्रतिशतमा लिएको पैसाको व्याज अहिले १८ प्रतिशत सम्म पुगिसकेको छ । अब हामीलाई सरकारले कसरी बचाउँछ ? न लिएको बैना फिर्ता दिन सकिन्छ न जग्गाको मुल्य भनेको जस्तो आउँछ, दोहोरो मार खाएका छौ ।’ अर्का भक्तपुरका एकजना ब्यबासायी भन्छन्, ‘पछिल्लो दुई वर्षमा कतिपय ठाउँको जग्गाको भाउँ ४ सय प्रतिशतभन्दा धेरै बढेको थियो, यसले लगानीलाई जोखिममा पार्ने डर व्यवसायीमा पलाउन थालेको थियो नभन्दै डुबिहालियो ।’ ‘जग्गाको भाउँ घटेको देख्दा हामी नै डराउन थालेका छौं । लगभग किनबेच ठप्प छ भन्दा नि फरक पर्दैन ।’ उनका अनुसार राष्ट्र बैंकले केही वर्ष अघिसम्म जग्गामा लगानी गर्न बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई केही खुकुलो बनाइदिएको थियो ।
ओम डेभलपमेन्ट बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत विश्वमोहन अधिकारी भन्छन्, ‘जग्गा मूल्यको ८० प्रतिशतसम्म वित्तीय संस्थाले लगानी गर्न सक्नेमा अहिले घटाउँदै ५ प्रतिशतमा झारेकोले यस्तो भएको हो ।’ ‘वित्तीय संस्थाले बढीमा ५० प्रतिशत मात्र लगानी गर्न पाउँछन् । तर पनि ग्राहकले पैसा जुटाएका छन् । वित्तीय संस्थालाई कम जोखिममा पार्न राष्ट्र बैंकले केही कडाई गरेकाले कारोबार घटेको देखिन्छ’ उनले भने ।
बैंकको लगानी घटे पनि व्यक्तिले रकम जुटाएर काम भने गरेको देखिन्छ । जग्गाको मूल्य घट्दा वित्तीय संस्था, सरकार र व्यक्ति नै धराशयी हुने खतरा बढेको उनले बताए । ‘जनताले लगानी गर्ने ठाउँ पाएका थिएनन् जग्गामा लगानी गरेका छन्, अब पैसा तिर्न सक्दैनन् अनि जग्गा लिलाम गरेको साँवा उठाउनु भन्दा अर्को बिकल्प बैंकसँग छैन् । उत्पादनशील क्षेत्रमा लगानी गर्न नपाएपछि घरजग्गामा लगानी गरेका हुन् ।’ घरजग्गाको लगानी सुरक्षित क्षेत्र होइन,’ अधिकारीले भने, ‘सरकारले उत्पादनशील क्षेत्रमा लगानी गर्ने वातावरण बनाइदिनुपर्छ । अहिलेको लगानी उत्पादनशील क्षेत्रको साटो अनुत्पादक क्षेत्रमा बढी छ ।’ बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जाको १० प्रतिशत रियल स्टेटमा लगानी गर्नुपर्ने नियम बदलेर सीमा घटाउनुपर्ने अधिकारीको सुझाव छ । ‘१० प्रतिशतको बाध्यकारी लगानी घटाउने हो भने जोखिम कम हुन्छ । यसबाट वित्तीय संस्था जोगिन सक्छन्, नत्र अन्तिम पटकका लगानीकर्ता बढी जोखिममा पर्दछन,’ उनले भने । राजनीतिक दलमा आर्थिक क्षेत्रका विज्ञ कम हुँदा यो समस्या बढेको अधिकारी बताउँछन् । ‘राजनीतिक दलका नेताहरुले राजनीतिक मुद्दालाई आर्थिक क्षेत्रमा परिवर्तन गर्न सकेनन् । आर्थिक क्षेत्र दलको प्राथमिकतामा परेन् । यसले हाम्रो अर्थतन्त्रलाई कुनै पनि बेला जोखिममा पार्न सक्छ, उनले भने, ‘आर्थिक स्थिरता नहुनु नै मुल समस्या हो ।’
जग्गामा बढी लगानी गर्दा आर्थिक क्षेत्रमा जोखिम बढाउने अर्थशास्त्रका प्राध्यापक लेखनाथ भट्टराई बताउँछन् । ‘जग्गाको लगानीले उत्पादन बढाउँदैन, एकातिरको रकम अर्कोतिर ट्रान्सफर हुने मात्र हो, उनले भने, ‘यसले वित्तीय क्षेत्र समस्यामा पार्न सक्छ ।’ वित्तीय संस्था जोगाउन राष्ट्र बैंकले घरजग्गामा लगानी कम गर्न भने पनि नघटेको उनी बताउँछन् । ‘जग्गा किनबेच गर्न कहाँको पैसा उपयोग गरेका छन् भन्ने मात्र हो । अहिले रेमिटेन्सले साथ दिएर हो, भट्टराईले भने, ‘जहाँको जग्गा जसरी पनि बेच्न थालेर यो अवस्था आएको छ । यसले अप्ठेरो पारेको हो । जथाभावी जग्गा प्लटिङ गरेर बेच्दा समस्या छ ।’
जग्गाको कारोबार बढ्दा आर्थिक गतिविधिमा तोडमोडको त्रास हुने उनी बताउँछन्। ‘अहिले धेरैले जग्गामा जुवा खेलेका छन्, उनले भने, ‘यो जोखिम हो । घरजग्गा कारोबारलाई बढी खुला गर्नु राम्रो होइन । जग्गा किनबेच बढाउनु राम्रो होइन । अहिले यसैले जोखिम निम्त्याएको छ ।’ वास्तवमा जग्गाको मूल्य सम्बन्धित ठाउँमा सिर्जना भएको व्यावसायिक वातावरण र प्रतिफलको सम्भावनाका आधारमा नै तय हुनुपर्ने हो, जसलाई भौतिक, सामाजिक तथा शहरी पूर्वाधारको सुविधाले निर्देशित गर्छ । तर, अहिले उपत्यकाका चक्रपथभन्दा ७–८ किलोमिटर बाहिर राम्रो मोटरेबल बाटोसमेत नभएका क्षेत्रमा पनि जग्गा छोइनसक्नु महँगो गरेकाले ब्यबसायी धरापमा परेका हुन् ।
रातारात जग्गाको मूल्य मनलाग्दी बढाइयो, तर बैकले ऋण प्रबाह बन्द गर्दा सबै पलटिङवालाहरुको सातो गएको छ । राता/रात धनी हुने उद्देश्य बोकेका ब्यबसायी अहिले घरबाट बहिर निस्कन छाडेका छन् । यती सम्मकी बैना दिएकाहरु पनि सँग सँगै आतिएका छन् । न बैना फिर्ता आउँछ न त बैना लिने मान्छे भेटिन्छ ? भक्तपुरका बिराज भट्ट ६ महिना देखी दलालीको फन्दामा परेका छ उनी भन्छन्, ‘विश्वासले १० लाख दिए १ महिनामा ४ आना जग्गा पास गरिदिन्छु भन्यो अहिले न जग्गा न पैसा ! उनी त एक प्रतिनिधि पात्र मात्र हुन । यसरी ठगिने थुप्रै छन् । यसले काठमाडौंमा जग्गा वास्तवमै आवश्यक नै भएका जनसंख्याको आकार ठूलो रहेको समेत प्रस्ट्याउँछ ।
जग्गाको सीमितका बाबजुद मागको यो चापलाई मनलाग्दी मोल राखेर रातारात धन कमाउने अवसरमा बदल्न खोज्दा यो हबिगत भएको हो । अर्कोतर्फ जग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धिले नयाँ उद्योग–व्यवसायका लागि समेत प्रतिकूल वातावरण सिर्जना गर्दै छ । निजीक्षेत्रबाट कुनै पनि किसिमका परियोजना ल्याउन चाहेर पनि जग्गाको मूल्यकै कारण पछि हटेका नेपाली व्यवसायी थुप्रै छन् । कुनै स्थानमा परियोजना प्रस्ताव मात्र भएको सुइँको पाए रातारात अकुत कमाउने लालसाले भूमाफिया सक्रिय भइसकेका हुन्छन् । यसले कुल परियोजना लागतको ६० देखि ७० प्रतिशत खर्च जग्गामै हुने स्थिति आएको व्यवसायीहरुको भनाई छ ।
पोहोरको भूकम्पपछि सुरक्षित भवन निर्माणका लागि मापदण्डमा विभिन्न शीर्षकमा छोड्नुपर्ने जग्गाको हिस्सा बढाइएको छ । खण्डीकरण रोक्न २ आनाभन्दा कम जग्गा किनबेच गर्न पनि रोक लगाइएको छ । यसले पनि आफैले जग्गा किनेर घर बनाउँछु भन्ने समूहलाई साँघुरो बनाएको छ । किनकी, जग्गाको मूल्यवृद्धिको पछिल्लो प्रवृत्तिबीच मध्यम आयवर्गले यो हैसियत गुमाउँदै गएका थिए तर उनीहरुका पनि दिन आएका एकजना चिया ब्यापारी बताउँछन । जग्गाको मूल्यवृद्धिको यो प्रवृत्तिले एकातर्फ कालान्तरमा घरजग्गामा पहुँच बनाउन सक्ने जनसंख्याको सीमित घेरा सिर्जना गर्दै लगेको छ भने अर्कोतर्फ शहरी क्षेत्रको आर्थिक सम्भावनालाई पनि कस्दै लगेको छ । यसतर्फ सरकारले ध्यान दिन जरुरी छ । किनकि, अहिले पनि नेपालको कुल ग्राहस्थ्र्य उत्पादन (जीडीपी) मा शहरी क्षेत्रको योगदान करिब ३५ प्रतिशत छ । सोआसपासका क्षेत्रहरुको समेत जोड्ने हो भने यिनले देशको समग्र अर्थतन्त्रको करिब ६५ प्रतिशत धानेका छन् ।
संसारका सन्तुलित अर्थतन्त्र भएका मुलुकमा पनि हुने यही नै हो, शहरी क्षेत्रको औद्योगिक–व्यापारिक क्रियाकलाप अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड रहेका हुन्छन् । ग्रामीण क्षेत्रले कृषि अर्थतन्त्र बोक्नुपर्छ । जग्गाको अनियन्त्रित मूल्यवृद्धिले उर्वर खेतीयोग्य जमीन पुरेर प्लटिङ गर्न प्रोत्साहित गरिरहेको छ । देशको आर्थिक स्वास्थ्य र समृद्धिका लागि शहरी र ग्रामीण अर्थतन्त्रको सन्तुलन अपरिहार्य छ । यसका लागि जग्गाको मूल्यवृद्धि स्वाभाविक रहनुपर्छ । त्यसैले, यसको मूल्य नियन्त्रणका लागि सरकारले ठोस प्राविधिक तथा नीतिगत संयन्त्र ल्याउनु नितान्त आवश्यक भइसकेको छ । भुमाफियाको चलखेल जग्गा तथा निजी स्वामित्वका जग्गा तथा जमिन हडप्न मालपोत बैंक/वित्तीय संस्थाका कर्मचारी र भूमाफिया संगठित रुपमा सक्रिय हुन थालेपछि नेपाल प्रहरीको केन्द्रीय अनुसन्धान व्यूरोले त्यसविरुद्ध अप्रेशन थालेको छ । भूमिसुधार तथा व्यवस्था मन्त्रालय, अख्तियार दुरुपयोग अनुसन्धान आयोग, नापी विभाग तथा बैंक/बित्तीय संस्थासँग समन्वय गरेर ब्यूरोले देशभर सक्रिय भूमाफियाको सञ्जाल भत्काउन अग्रसरता देखाएको हो ।
यसका लागि ब्यूरो देशभरका सरकारी, सार्वजनिक तथा गुठीका जग्गाको विवरणदेखी धितो राखेर कर्जा प्रवाह गरिएको शंकास्पद कारोबारसम्मको अभिलेख संकलनमा जुटेको छ । ब्यूरोका निर्देशक डीआइजी नवराज सिलवालका अनुसार सार्वजनिक, गुठी तथा व्यक्तिका नाममा रहेका जग्गा हडप्न मालपोत, बैंक तथा वित्तीय संस्थाका कर्मचारी र भू–माफियाबीच मिलेमतो हुने गरेको छ ।
मालपोतका कर्मचारी र गिरोहले कागजात किर्ते गरेर सार्वजनिक तथा निजी जग्गा हडप्ने र उक्त जग्गा धितो राखेर बैंकबाट कर्जा झिक्ने गिरोह सक्रिय रहेको प्रहरीको दाबी छ । “निजी, सार्वजनिक, सरकारी तथा गुठीका जग्गा हडप्न माफियाले त्रिकोणात्मक सञ्जाल विस्तार गरेको अनुसन्धानले देखाउँछ,” व्यूरो प्रमुख सिलवालले भने, “अनुसन्धानका क्रममा भेटिएका तथ्य र प्रमाणले यसमा भू–माफिया, मालपोतका कर्मचारी र कर्जा विभागका कार्यरत बैंकका अधिकारीबीचको मिलेमतो विना यस्तो ठगी अघि बढाउँन सम्भव नै हुदैन ।” दलालले मालपोत र नापी कार्यालयमार्फत व्यक्ति तथा सार्वजनिक जग्गाको विवरण पाएपछि नक्कली लालपुर्जा, नागरिकता, नाता प्रमाणित, मृत्युदर्ता प्रमाणपत्र लगायतका महत्वपूर्ण कागजात तयार पार्छन् ।
गिरोहको उक्त सेटिङलाई नापी र मालपोत कार्यालयका कर्मचारीले साथ दिँदै आएको अनुसन्धानमा संलग्न प्रहरी अधिकारी बताउँछन् । नक्कली कागजात तयार भएपछि मालपोतका कर्मचारीले माफियाकै योजनामा नक्कली जग्गाधनी खडा गर्ने र त्यसपछि बैंकमा धितो राखेर कर्जा निकाल्ने र बिक्री गर्ने गर्छन् । त्यसक्रममा नाता प्रमाणीकरण, जन्मरमृत्युदर्ता, नक्कली पति–पत्नीको विवाह दर्ता प्रमाणपत्र, अपरिचित जग्गाधनीका लालपुर्जा फोटोकपी लगायतका गाविस सचिवदेखी मालपोतका कर्मचारी सम्मको मिलेमतो देखिएको व्यूरोको दाबी छ ।
श्रोत : सझापेज
